La Loi n°2024-1039 et son impact en Guadeloupe et Outre-mer

La Loi n°2024-1039, promulguée le 19 novembre 2024 et publiée au Journal Officiel, marque un tournant majeur dans la régulation des meublés de tourisme en France. Surnommée "loi anti-Airbnb", elle vise à trouver un équilibre entre l’activité touristique et la préservation de l’habitat permanent, tout en répondant à la crise du logement. Si cette législation s’applique à l’ensemble du territoire français, ses implications prennent une dimension particulière en Guadeloupe et dans les territoires d’Outre-mer, où le tourisme joue un rôle central dans l’économie locale.

Cet article détaille les principales mesures de cette loi, analyse leur impact pour les propriétaires de biens touristiques en Guadeloupe, et propose des solutions pour s’y adapter efficacement. Les propriétaires-bailleurs et les locataires devront naviguer dans ce nouveau cadre légal, marqué par des changements significatifs en matière de fiscalité, de réglementation immobilière et de gestion des locations meublées.

Une fiscalité moins favorable pour les meublés de tourisme

Réforme du régime fiscal "micro-BIC"

La fiscalité avantageuse des meublés de tourisme, souvent perçue comme une niche fiscale, subit un sérieux remaniement avec la loi n°2024-1039. Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), qui permettait aux loueurs en meublé non professionnels de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur leurs revenus locatifs, est profondément modifié.

• Pour les meublés classés : l'abattement fiscal passe de 71% à 50% sur un plafond de revenus de 77 700 € par an. Cette réduction de l'abattement augmentera la part des revenus imposables, impactant directement le montant de l'impôt sur le revenu des propriétaires concernés.

• Pour les meublés non classés : l'abattement tombe à 30%, avec un plafond de 15 000 € par an. Cette baisse significative affectera particulièrement les petits propriétaires qui louent leur résidence principale ou secondaire en tant que meublé de tourisme.

Ces nouveaux taux s’appliqueront aux revenus perçus à partir de 2025, forçant de nombreux propriétaires à revoir leur stratégie de tarification ou à envisager le classement de leur bien pour bénéficier du régime le plus avantageux. En Guadeloupe, où une grande partie des locations saisonnières ne sont pas classées, cette réforme fiscale pourrait entraîner une hausse des loyers pour compenser la charge fiscale accrue.

Suppression des déductions d’amortissements en cas de revente

Dès 2025, les propriétaires en régime de location meublée non professionnelle (LMNP) ne pourront plus déduire les amortissements de leurs revenus lors du calcul de la plus-value en cas de revente de leur bien. Cette mesure, adoptée par le législateur, vise à réduire l’attractivité de l’investissement locatif dans les meublés de tourisme, mais elle pourrait avoir un impact plus important sur les investisseurs en Guadeloupe, où la revente de biens à vocation touristique est une stratégie courante pour réaliser des plus-values immobilières.

Jusqu'à présent, les propriétaires pouvaient amortir le coût d'acquisition du bien et des équipements, ce qui réduisait leur impôt sur le revenu. La suppression de cette déduction rendra la fiscalité des meublés de tourisme moins avantageuse, incitant les investisseurs à repenser leurs stratégies d’investissement locatif. Les contribuables concernés devront désormais intégrer ces changements dans leur planification financière et fiscale.

Spécificités fiscales en Outre-mer

Les propriétaires ultramarins bénéficiaient jusqu'alors de certains avantages fiscaux spécifiques à l’Outre-mer, notamment grâce aux dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel Outre-mer ou la loi Girardin. Cependant, la réforme du régime micro-BIC pourrait réduire leur compétitivité face à d’autres destinations touristiques.

En Guadeloupe, où le coût de la vie est plus élevé et les revenus moyens inférieurs à ceux de la métropole, cette évolution fiscale risque de pénaliser les petits bailleurs qui comptent sur les revenus de la location meublée pour compléter leurs revenus. De plus, la suppression des déductions d'amortissements en cas de revente pourrait dissuader les investisseurs de s'engager dans de nouveaux projets immobiliers, affectant ainsi le marché local de l'immobilier et la construction de nouveaux logements locatifs.

Les prélèvements sociaux, comme la CSG (Contribution Sociale Généralisée), s'appliqueront également sur une base fiscale plus élevée, augmentant la charge globale pour les propriétaires. Les fonciers devront donc réévaluer la rentabilité de leurs investissements en tenant compte de ces nouvelles données fiscales.

Diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire : un tournant décisif

Les nouvelles obligations en matière de DPE

Les meublés de tourisme sont désormais soumis à des exigences strictes en matière de performance énergétique, conformément aux dispositions de la loi n°2024-1039. À partir de :

• 2025 : Classe minimale F.

• 2028 : Classe minimale E.

• 2034 : Classe minimale D pour tous les biens, sauf exception.

Cette obligation vise à aligner les meublés de tourisme sur les standards des logements permanents, mais elle représente un défi considérable pour les propriétaires de biens anciens en Guadeloupe, où les infrastructures énergétiques sont souvent moins développées. De nombreux logements, construits avant les normes actuelles, nécessiteront des travaux de rénovation importants pour améliorer leur performance énergétique.

Les coûts associés à ces rénovations peuvent être élevés, surtout pour les petits propriétaires. En Guadeloupe, les conditions climatiques spécifiques, comme l'humidité et les températures élevées, rendent les travaux d'isolation plus complexes. Les matériaux adaptés au climat tropical sont souvent plus chers, et les professionnels qualifiés peuvent être difficiles à trouver.

Les propriétaires devront également se conformer aux décrets d'application qui préciseront les modalités pratiques de ces obligations. Les diagnostics devront être réalisés par des professionnels certifiés, et les résultats pourraient impacter la valeur locative du bien.

Exemptions pour l’Outre-mer

Les résidences principales et les biens situés en Outre-mer ne sont pas soumis aux mêmes échéances que la métropole. Cela donne aux propriétaires un délai supplémentaire pour se conformer, mais ils devront tout de même planifier les travaux nécessaires pour répondre aux futures exigences. Le gouvernement a reconnu les spécificités des territoires ultramarins, mais l'objectif à long terme reste d'aligner tous les logements sur des standards énergétiques élevés.

Les propriétaires guadeloupéens doivent donc anticiper ces changements. Des aides financières pourraient être disponibles, comme des primes à la rénovation énergétique ou des crédits d'impôt, mais leur mise en place dépendra des décrets et des budgets alloués par le gouvernement.

Contrôles et sanctions

Les maires pourront demander aux propriétaires de fournir un DPE valide à tout moment. En cas de non-conformité, des amendes administratives pouvant atteindre 5 000 € par bien pourront être imposées, ajoutant une pression supplémentaire sur les gestionnaires de biens touristiques. Cette mesure vise à accélérer la transition énergétique du parc immobilier français.

En Guadeloupe, où le tourisme est un secteur clé, les bailleurs risquent de subir des contrôles plus fréquents, notamment dans les zones à forte densité de locations saisonnières. Les copropriétés devront également s'assurer que les parties communes sont conformes aux normes énergétiques, ce qui pourrait entraîner des charges locatives supplémentaires pour les propriétaires.

Les sanctions pourront également inclure des limitations ou des interdictions de louer le bien jusqu'à sa mise en conformité, ce qui pourrait avoir des conséquences financières importantes pour les propriétaires dépendant des revenus locatifs.

Renforcement des pouvoirs des maires : un cadre plus strict pour les meublés de tourisme

Généralisation de la déclaration en mairie

La loi étend l’obligation de déclaration des meublés de tourisme, incluant un numéro d’enregistrement obligatoire pour toutes les locations. Ce dispositif vise à centraliser les données et à renforcer les contrôles sur les activités de location. Les propriétaires doivent désormais déclarer leurs biens via un téléservice national, facilitant ainsi la tâche des autorités locales pour surveiller le respect des règles.

En Guadeloupe, cette mesure permettra aux mairies de mieux réguler le marché des locations meublées et de s'assurer que les propriétaires respectent les obligations légales, notamment en matière de taxe de séjour et de réglementation fiscale. Les contrats de location devront mentionner ce numéro d’enregistrement, et les plateformes de location en ligne seront tenues de le vérifier.

Capacité à limiter les locations

Les communes, y compris celles en Guadeloupe, peuvent désormais :

• Limiter la durée de location des résidences principales à 90 jours par an.

• Définir des quotas d’autorisations pour les meublés de tourisme.

• Réserver des secteurs de construction uniquement aux résidences principales via le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Ces mesures permettent aux communes de lutter contre la pénurie de logements sociaux et de préserver le tissu résidentiel. En Guadeloupe, où la crise du logement est accentuée par la pression touristique, ces dispositions pourraient avoir un impact significatif. Les communes pourraient restreindre les baux de courte durée pour favoriser l'habitat permanent et limiter la spéculation immobilière.

Les zones tendues, définies par le gouvernement, pourront faire l'objet de mesures spécifiques pour encadrer les loyers et les conditions de location. Les propriétaires devront se tenir informés des décisions locales pour adapter leur activité en conséquence.

Amendes renforcées pour les infractions

Les sanctions pour non-respect des règles de déclaration ou dépassement des limites de location incluent :

• 10 000 € pour défaut d’enregistrement.

• 20 000 € pour fausse déclaration.

• 15 000 € pour dépassement des limites annuelles.

Ces mesures obligent les propriétaires à se conformer scrupuleusement aux nouvelles règles sous peine de lourdes pénalités. Les bailleurs doivent être particulièrement vigilants quant à la durée effective de location de leur bien et s'assurer que toutes les déclarations sont correctement effectuées.

En cas de récidive, les sanctions peuvent être encore plus sévères, pouvant aller jusqu'à l'interdiction de louer le bien concerné. Les communes ont désormais les outils pour agir contre les abus, ce qui devrait encourager une gestion plus responsable des locations touristiques.

Régulation des meublés de tourisme dans les copropriétés

Modifications des règlements de copropriété

Les copropriétaires peuvent désormais interdire la location touristique à la majorité des deux tiers, au lieu de l’unanimité auparavant. Cette mesure, adoptée par amendement lors de la commission mixte paritaire, vise à réduire les conflits au sein des copropriétés et à limiter les nuisances associées aux locations touristiques. Les syndics de copropriété auront un rôle crucial pour mettre en œuvre ces modifications et informer les propriétaires des nouvelles règles.

En Guadeloupe, où de nombreux appartements sont situés dans des résidences touristiques, cette disposition pourrait entraîner des changements majeurs. Les copropriétés souhaitant préserver la tranquillité des lieux pourront plus facilement restreindre les locations meublées de courte durée.

Obligation d’information auprès du syndic

Les propriétaires doivent informer le syndic lorsqu’ils déclarent leur bien comme meublé de tourisme. Cette transparence permet de mieux gérer les relations entre copropriétaires et de prévenir les abus. Le règlement de copropriété pourra être mis à jour pour inclure des clauses spécifiques relatives à la location touristique, notamment en ce qui concerne les charges locatives supplémentaires ou les règles de vie commune.

Le non-respect de cette obligation d'information peut entraîner des sanctions, y compris des amendes ou des actions en justice de la part des autres copropriétaires. Il est donc essentiel pour les bailleurs de se conformer à ces nouvelles exigences pour éviter des conflits et des pénalités.

Spécificités et enjeux pour la Guadeloupe et l’Outre-mer

Importance de la location touristique pour l’économie locale

En Guadeloupe, le tourisme est un pilier économique majeur. Les meublés de tourisme permettent de diversifier l’offre d’hébergement et de répondre à la demande croissante des voyageurs. Ils contribuent également à la création d’emplois locaux, notamment dans les secteurs de la maintenance, du nettoyage, et des services aux touristes.

Cependant, cette activité peut entrer en conflit avec la disponibilité de logements permanents pour les habitants locaux. La multiplication des locations saisonnières peut entraîner une hausse des prix de l'immobilier, rendant difficile l'accès au logement pour les résidents. La nouvelle loi vise à rééquilibrer cette situation en favorisant le logement social et en limitant la spéculation immobilière.

Les bailleurs sociaux jouent un rôle essentiel dans la fourniture de logements sociaux en Guadeloupe. La loi n°2024-1039 pourrait encourager le développement de nouvelles initiatives pour augmenter l'offre de logements abordables, notamment par le biais de projets de loi futurs.

Défis liés à la mise en conformité

Les coûts de rénovation énergétique et les nouvelles obligations fiscales représentent un défi pour de nombreux propriétaires ultramarins, en particulier ceux qui dépendent fortement des revenus touristiques pour maintenir leur bien. Les travaux de rénovation nécessaires pour améliorer la performance énergétique des logements peuvent être coûteux, et les aides financières disponibles pourraient ne pas suffire à couvrir ces dépenses.

De plus, la complexité des démarches administratives, combinée aux spécificités locales, peut rendre la mise en conformité difficile. Les propriétaires devront se familiariser avec les nouvelles obligations légales, fiscales, et techniques, ce qui peut nécessiter le recours à des professionnels, tels que des experts-comptables, des architectes, ou des conseillers en énergie.

Rôles des collectivités locales

Les maires et les communes ont un rôle central dans l’application de cette loi. En Guadeloupe, certaines zones pourraient bénéficier d’une adaptation des règles pour tenir compte des spécificités locales, notamment en matière de densité de population et d’attractivité touristique.

Les collectivités locales peuvent également mettre en place des politiques incitatives pour encourager les propriétaires à se conformer aux nouvelles normes, comme des primes pour la rénovation énergétique ou des programmes d'information et de formation. La collaboration entre les propriétaires, les communes, et les acteurs du tourisme est essentielle pour assurer une transition harmonieuse.

Comment les propriétaires peuvent s’adapter

Mise en conformité avec la nouvelle réglementation

Les propriétaires doivent :

• Déclarer leurs meublés de tourisme via le téléservice national et obtenir un numéro d'enregistrement.

• Prévoir des travaux pour améliorer les performances énergétiques de leurs biens, en réalisant un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et en planifiant les rénovations nécessaires.

• Mettre à jour leurs contrats de location et leurs annonces pour refléter les nouvelles obligations légales, notamment en matière de durée de location et de conditions générales.

Il est recommandé de consulter un conseiller juridique ou un professionnel de l'immobilier pour s'assurer que toutes les démarches sont correctement effectuées.

Stratégies pour maintenir la rentabilité

Pour compenser les impacts fiscaux et les coûts de mise en conformité, les propriétaires peuvent :

• Revoir leurs tarifs à la hausse, en justifiant cette augmentation par les améliorations apportées au logement, comme une meilleure performance énergétique ou des services supplémentaires.

• Proposer des services haut de gamme pour attirer une clientèle premium, disposée à payer davantage pour un hébergement de qualité supérieure.

• Diversifier leurs activités, par exemple en proposant des locations de longue durée ou en transformant leur bien en colocation pour des résidents permanents.

Ces stratégies doivent être mises en œuvre avec prudence, en tenant compte de la concurrence et de la demande locale. Une étude de marché peut être utile pour déterminer la faisabilité de ces options.

Comprendre les règles locales et défendre leurs intérêts est essentiel pour maintenir une activité rentable et conforme. Les propriétaires peuvent :

• Participer aux réunions publiques et aux consultations organisées par les communes.

• Rejoindre des associations de propriétaires ou des groupements professionnels pour mutualiser les ressources et les informations.

• Solliciter des aides financières ou des subventions proposées par les collectivités pour soutenir la mise en conformité.

Une approche proactive et collaborative peut faciliter l'adaptation aux nouvelles règles et contribuer à une meilleure intégration de l'activité touristique dans le tissu local.

La Loi n°2024-1039 redéfinit les règles du jeu pour les propriétaires de meublés de tourisme, en particulier en Guadeloupe et dans les territoires d’Outre-mer. Si elle impose des contraintes importantes, elle ouvre également la voie à une activité locative plus durable et équilibrée. En anticipant les évolutions et en s’adaptant aux nouvelles exigences, les propriétaires peuvent continuer à tirer parti du potentiel touristique tout en respectant les besoins des habitants locaux.

Cette loi, issue d'un long processus législatif impliquant le Sénat, l'Assemblée nationale, et validée par le Conseil constitutionnel, s'inscrit dans une démarche plus large de régulation du marché immobilier et de lutte contre la crise du logement. Elle vise à encadrer les pratiques des loueurs tout en protégeant les locataires et en favorisant le logement social.

Les propriétaires doivent désormais naviguer dans un environnement réglementaire plus complexe, impliquant une compréhension approfondie de la fiscalité, des obligations légales, et des contraintes techniques liées à la performance énergétique. Ils devront également tenir compte des particularités de la Guadeloupe, tant en termes de marché que de conditions locales.